房企三季度将面临明显分化

　　2010年，全国房地产开发投资额为4.83万亿元，同比增长33.2%；全国商品房新开工面积为16.38亿平方米，同比增长40.7%。新开工项目大约需1年时间转化为市场供应，这意味着今年市场可供销售的商品房规模将大幅度增加。今年上半年，全国房地产开发投资延续高增长的态势，全国房地产开发投资额达到2.63万亿元，同比增长32.9%，全国正在施工建设的房屋总面积达到40.57亿平方米，已略高于2010年全年房屋施工面积。

　　随着这些投资、在建项目逐步转化为上市销售产品，未来市场供应还将快速增加。而本轮房地产调控中的限购与限贷政策，不仅打击了投资、投机性购房需求，同时也抑制了自住需求。经过持续的政策调控，国内楼市成交整体低迷，供过于求的市场形势将在下半年突出显现。今年上半年，全国商品房的销售面积为4.44亿平方米，同比增长12.9%，增幅比2010年上半年下降2.5个百分点，是近10年来同期的次低，仅高于2008年同期。

　　在政策面趋紧、市场观望气氛浓厚的条件下，房地产企业销售业绩出现剧烈分化。大型房企在今年上半年的销售额大幅攀升。2010年上半年销售金额前十名的上榜门槛为105亿元，而2011年上半年门槛已提高到155.5亿元，同比大幅提升了48.1%。今年上半年有7家地产公司销售业绩过200亿元，而去年同期这一阵营仅有5家公司。在龙头企业销售情况逆势飘红的同时，多数房企已经出现利润大幅下滑，甚至亏损。截至7月11日，已发布中期业绩预告的45家上市房企中，仅有13家中期业绩预增，有9家公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。

　　房地产是典型的资金密集型行业，对于外部融资依赖度较高。此前应对金融危机时的宽松货币政策在2011年正式退出，使得房地产企业面临着日益严峻的资金压力。上半年，房地产开发企业资金来源合计40991亿元，同比增长21.6%，全国房地产开发企业资金来源增速低于开发投资增速11.3个百分点。在房地产开发企业资金来源中，银行贷款5276.13亿元，同比仅增长2.4%；个人按揭贷款4181亿元，同比增幅为负7.9%；开发商自筹资金16463亿元，同比增幅达到32.7%。自筹资金增速高企反映了开发商资金压力明显、融资成本高企的现实。而央行频繁上调存款准备金率，使得大量资金被冻结，开发贷款难成为普遍现象。加息则影响人们的预期，使得开发商资金链条进一步绷紧。

　　目前中国房地产市场正处于量价调整的关键时期，房地产企业很可能在第三季度出现明显分化，持续的资金链压力将最终迫使业绩不佳的开发商选择降价求量的市场策略。