黄伟：房价涨幅与货币政策宽松度正相关

黄伟（独立经济学家）

7月9日，国家统计局公布的数据显示，6月份居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.2%，创下了29个月来的新低。此前，央行在一个月内第二次下调利率，政府高层强调目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不让房价反弹。笔者认为，既要稳增长又要防严重通胀的政策思路是正确的，但要让房价不反弹可能比较困难，那只是一种政策效果预期上的理想状态，实际情况可能是与以往高速上涨状态不同的中低速上涨状态，而房价低速上涨应该是通过努力能够达到的最现实目标，这是因为现阶段中国房价涨幅与货币政策宽松度正相关，房价问题是个货币问题。

房价低速上涨对政府和普通购房者是好事，但对包括新房开发商和二手房营销商在内的房产商们就未必是好事了，因为他们渴望房价高速上涨，因为只有在这种红得发紫的高房价亢奋状态中才有新房暴利可赚，然后因为新房暴利买不起新房的广大普通购房者就会退而求其次，争先恐后奔向“便宜”的二手房市场，于是才有二手房狂飙的交易量和丰厚的利润。正因如此，房产商们面对目前由于政府启动刚性需求导致的房价中低速上涨趋势恨铁不成钢，百味杂陈。

仅仅在一个月前，新房开发商代言人还在强调明年3月房价才涨的所谓供不应求论，该论点的依据是房屋新开工面积下降，而货币政策放松还有半年滞后期以致明年初才会释放市场需求，到时候新房供应必然不能满足需求进而将导致房价上涨。

显然，随着新房价格止跌回升，房地产市场对货币政策的敏感击碎了所谓供不应求论，证明其目的不过是找借口影射限购令导致房地产商被迫缩减产量，从而打乱了“正常的”房地产供需关系，说到底是为在今年之内“逼宫”限购令制造舆论，因为限购令是房地产商像以往一样实现暴利的直接障碍，必欲去之而后快。

最近，二手房营销商代言人在购房商业贷款利率和公积金贷款利率双双下调后抛出所谓购房需求不能持续论，该论点的依据是由于首次置业需求、豪宅需求、恐慌性购房需求在下半年难以持续，改善性购房需求和投资投机需求也无法进场，购房需求量将整体萎缩，因此下半年楼市不容乐观，进而要求提高贷款上限和降低购房首付。其实，他们并非不知道在宽松货币政策刺激之下中国庞大刚性需求的释放是足以支撑房地产市场产销两旺的。问题只在于，没有新房高价那棵大树遮蔽，二手房交易的利润空间和成交量就要大打折扣，靠高房价谋富贵的二手房营销商们能不急吗？

中国是一个纸币超发的经济体，这恐怕不会有人存疑了。在这种经济体内，由于房地产按揭贷款对市场需求的透支和投机资本对房地产金融性盈利机会的渴望，房地产价格往往在相当程度上脱离供求关系，嬗变为一个货币问题，实现了高度金融化。

举例来说，如果货币政策不分青红皂白全面放松，像2009年那样的高房价疯狂仍会上演，记得当时很多批评指向房屋和土地的高空置率也照涨不误，也就是说供求关系在宽松货币政策重压之下被扭曲了，原本不该涨的东西涨得离谱。反之，如果货币政策不管三七二十一全面收紧，像2011年那样的房地产业低迷也将指日可待，即便开发商们花大价钱聘请的研究团队搜罗出一大堆房屋供应减少的数据也止不住跌，也就是说供求关系又在紧缩货币政策重压之下被矫枉过正，不该跌的东西偏就跌了。

当然，宽松货币政策造就的高房价疯狂的代价，就是经济虚假过热和严重通货膨胀，国际竞争比较成本上升，可持续发展能力受损，因此疯狂过后就要吃点镇静剂。房地产限购政策的本质就是一种镇静剂，它的效用是使曾经因疯狂度较高而被用来克服金融危机的投机资本安静下来。

但是，如果所有人都安静下来，经济就失去了快速上涨的动力，这时需要“保七保八”。实际上，关键是需要保高就业率，因此必须要让疯狂度不高的非投机性微观经济主体活跃起来，于是旨在精确刺激非投机性微观经济主体物质欲望的差别化、非对称宽松货币政策就应运而生。

在央行于7月5日晚宣布非对称降息并强调严格执行差别化信贷政策之后，地方政府一改之前各路房地产新政犹抱琵琶半遮面的羞涩风格，北京和上海公积金管理中心先后高调宣布下调公积金贷款利率，媒体以头版头条的规格大张旗鼓宣传，唯恐冷落了一个刚需，昭示出政府急于借刺激刚需启动房市保增长的意图，也提前透露了二季度经济数据的低迷。京沪开了头全国都会跟进，原本6月全国100个城市新房价格已经重拾升势，全国遍地开花的刺激刚需怎么可能不导致房价继续反弹呢？

所以说，在当今中国，房价是个货币问题，宽松货币政策之下房价低速上涨最现实。

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