佳兆业风波牵连“首付贷”产品 您的首付还好吗？

转载标明：邦地产 记者：杨珏轩张喜威 佳兆业（01638.HK）深陷债务危机，最新消息透露了其处境进一步恶化。财新报道称，从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。 诉前保全指诉讼前的财产保全。通常发生在情况紧急，且债权人若不立即申请保全会遭受难以弥补的损害之时。此时债权人可以向法院申请采取财产保全措施。而诉前保全申请人必须提供担保。 1月7日下午6时，就深圳债权人申请查封佳兆业资产一事，佳兆业方面书面回复媒体称，公司目前对此内容并不知情，如有新动向，公司将发布公告。 而邦地产关注到，因与佳兆业集团存在项目合作而受到牵连的搜狐旗下互联网金融平台搜易贷，今日发布公告称，与佳兆业的相关合作产品“首付贷”目前尚无借款逾期或其他异常。 佳兆业与搜易贷合作的楼盘有：深圳市佳兆业中央广场（亦称为深圳佳兆业城市广场）、山海美域花园（亦称为深圳佳兆业前海广场）及佳兆业悦峰花园。而佳兆业集团发布的公告中，这3处楼盘的若干未售单位之买卖协议的处理及备案均“被锁定”。 “被锁定”就意味着网签暂时不能办理。网签作为购房流程中的最后一步，意味着有一部分获得首付贷的购房者，最终交易可能搁浅。 目前有54名购房者签署了购买房屋认购书（即未完成网签），借款金额总计人民币1931万元。搜易贷在公告中承诺，如有借款人未能按期还款，并且担保方也未能履行保证担保义务，搜易贷将进行兜底。 记者由从事此类业务的几个P2P平台了解到，其他平台首付贷业务目前未受到影响。 3处合作楼盘均被“锁定” 搜易贷公告显示，搜易贷与深圳佳兆业于2014年9月16日签署了《关于开展“首付贷”与楼盘销售“业务捆绑”的合作协议》（合同编号为：SZ-QT-YXHT-2014-105），随后双方就深圳市佳兆业中央广场、山海美域花园及佳兆业悦峰花园签署了合作楼盘确认书和补充协议。 双方在协议中约定，深圳佳兆业作为担保方同意就购房者偿还通过搜易贷平台而获得“首付贷”借款的本息及违约金等款项，向资金借出方（即相关借款人的对应投资用户）提供连带责任保证担保，同时深圳佳兆业已就合作物业项目向资金借出方及搜易贷出具了《保证担保承诺函》。 因此，该项目是否会出现违约，在于借款人（即购房者）的还款意愿和能力，以及担保方的状况。棕榈树CEO洪自华向记者分析，在正常情况下，首付贷对应的房屋已经抵押给银行，所以首付贷基本是纯信用贷款。 据了解，买卖协议的处理及备案“被锁定”意味着网签暂不能办理，而一般购房的流程是：首付—银行批贷—网签，这意味有一部分获得首付贷的楼房，最终交易可能因此搁浅。 搜易贷的上述公告显示，54名购房者签署了购买房屋认购书（即未完成网签），借款金额总计人民币1931万元。不过，搜易贷在公告中承诺，如有借款人未能按期还款，并且担保方也未能履行保证担保义务，搜易贷将进行兜底。 同类平台业务称未受影响 投资人对首付贷类产品的心理预期是否受到佳兆业事件影响？ 目前，有首付贷业务的平台还有房金所、天天财富、平安好房等，其中房金所一业务部门工作人员向记者表示，目前房金所首付贷类业务一切如常，未发现受到影响。天天财富CEO李秋旺也告诉记者，天天财富的首付贷业务也未受到影响。 “首付贷业务只是天天财富的一小部分业务。主要是配合企业，以企业为中心。这项业务是发放给企业员工的，利息由企业承担，这是企业为了留住核心人才的一种做法。我们对企业提供综合授信，企业在授信范围内为员工提供担保。目前这项业务没有收到影响。”李秋旺说。 对于首付贷业务的兴起，李秋旺说：“现在楼市低迷，首付款比例也比以前高，为了打开销路，很多开发商本身就会提供首付贷类的业务。但现在很多开发商自己也资金也紧张，所以会采取和第三方合作的方式，比如和互联网金融平台对接。”而这项近日被骤然关注的业务，还存在一些潜在的风险和其他的玩法。 “首付贷的核心问题是，贷款是在预售证下来之前还是之后。有些房子还没建成，预售证还没有拿到，就拿出去销售，其实质是资金通过购房者贷给了开发商。在这种情况下，虽然开发商提供担保，但风险并没有转移和降低。”洪自华说。 我们在深圳市规划和国土资源委员会网上查询，佳兆业与搜易贷合作的3处楼盘，都在合作之前就有发放预售证的记录。 首付贷存在的另一个风险，就是楼盘烂尾而影响购房者的还款意愿。李秋旺说：“要预防烂尾的风险，主要是做好开发商的资格准入。现在整个房地产大市趋紧，如果放开去做，风险不可控，就要对开发商做分级准入。另一个也要看楼盘地段，如果地段偏僻，处置起来也很困难。还要判断楼盘的价格是否合理，有一些楼盘把价格定得很高，目的是配合购房者做资本运作的，这一类一定要剔除。” 李秋旺指出，市场上有一种比较常见的现象，有一部分购房者是以资本运作的初衷去买房，买了房作为资产，再到银行去获取更多融资。“这种情况购房者目的本身就不纯，风险就增加了。” 敲响信用市场警钟 佳兆业4亿港元贷款违约、297.7亿元人民币的借款（包括银行贷款、优先票据），两名项目伙伴火上浇油，要求退回已支付的12亿元人民币费用、穆迪和标普将佳兆业的评级调低…… 中信证券固定收益研究主管、首席分析师邓海清博士告诉我们，虽然这不是公募债券的违约，但是却在2015年伊始给整个信用市场敲响警钟。“违约链的传导过程是从贷款到信托，到私募债，再到公募债；也就是从私募性质向公募性质传导。”邓海清表示，这次贷款的违约虽然不能算是业内首次，但是依然反映了信用链条的部分环节依然薄弱。因此，对于低等级债券维持分化的观点。 佳兆业集团的债券收益率较前几日仍不断攀升。1月7日下午，一只在新加坡交易所上市的佳兆业可转债收益率一度升至122.32%。 此外，根据汤森路透的数据，2014年中国内地开发商发行了近150亿美元的债券，较2013年下降41%。尤为明显的是，2014年超过四分之三的债券是在上半年，即中国房地产价格开始下跌之前发行的。“这次事件将会影响整体的市场情绪，一些评级较低的公司可能需要提供足够吸引力的息率才能在债券市场获得融资，甚至有些公司可能无法完成发债。”某新加坡固定收益基金经理表示。 点击邦地产原文