保利地产宋广菊：正值楼市波动期 不适宜推房地产税

每经记者 庞静涛

每经编辑 隋丕宁

“长效机制”被认为是改变楼市现状的根本。12月9日召开的中央政治局会议提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

稳楼市的大背景下，在12月11日举办的“2016央视财经论坛”上，多位专家就土地财政、税收制度和现有信贷体系等话题展开讨论。

在谈及当下楼市时，保利地产董事长宋广菊认为，当下不适宜实行房地产税，并将楼市供给难题指向城市规划，“按照现有的北京市面积，把旧城全拆了，估计也跟不上趟”。

对于土地财政，曾主政一方的国务院参事室特约研究员姚景源从地方政府角度提出，土地财政是不得已而为之，政府已就地方政府和中央政府事权和税权不统一的现状达成共识，将进行改革。

对于呼声甚高的房地产税，交通银行首席经济学家连平认为，应尽快推进房地产税，但现阶段亟待理清房地产税的法理，其同时提出，应该在场供求关系比较平稳的情况下推出税收制度。

楼市波动不适宜推出房地产税

房地产税被认为是长久调节房地产市场的手段之一，备受关注。有消息称，明年房地产税就要提交人大。但是多位专家坦言，现阶段亟待理清房地产税的法理，并认为当前并不适宜实施房地产税。

“当前，市场波动，不适宜马上推出房地产税”，宋广菊认为，一些法理的问题仍未理清，土地出让金一次性征收几十年，房地产税如何征收，需要进一步理顺；在自住比例高的情况下，个税抵扣首付问题如何把握，仍需做系统性的研究。

连平主张尽快推进房地产税，但其强调税收对市场的影响将是巨大的，现阶段房地产税的方向仍有争议，是房地产税还是消费税，希望能尽快理清。

对于房地产税的执行，连平指出，为避免税收转移到购房者购房成本中去，应该在场供求关系比较平稳的情况下推出税收制度，可能不至于导致市场很大的变化。

北京物联港科技创始人&黑马会房地产分会秘书长蔡泓岩同样指出，房地产税是持有环节税、流转环节税还是土地税的概念尚未理清。

姚景源强调，推进房产税的前提是保障民众基本的住房需求，税收更应该针对的是投资和投机行为。

大城市降房价不在于增供给

供不应求成一线和热点城市面临的难题之一，合肥、苏州等地库存一度降至2-3个月，一场“库存危机”上演。有观点认为，对土地财政的依赖导致土地供给的不均衡。

曾经主政一方的姚景源认为，对于部分地方政府而言，土地财政是不得已而为之，主要根源在于地方政府和中央政府事权和财权的分配，是现有制度的问题。改革完善财政体制，财权和事权一致，管理层已经达成共识。

面对大城市的供不应求，宋广菊称，“按照现有的北京市面积，把旧城全拆了，估计也跟不上趟”，现有制度下一二线城市的需求将如何解决？

宋广菊将原因归为，大城市规划出了问题。其指出，在现有城市增加供应，可能只是杯水车薪，加大供给应该创新，需要对城市规划和轨道交通做出整体的安排，把城市扩大。

就人均享有轨道交通公里数而言，中国包括上海北京只有0.2%-0.3%，东京这些城市人均3%，所以大的城市规划出现了问题，只有解决系列问题才能加大土地的问题，如果在现有城市加大供应了，可能是杯水车薪。

“按照现有的北京市面积，把旧城全拆了，我估计也跟不上趟”，宋广菊称，从对大城市调研来看，像伦敦通过城市轨道，40分钟左右的轨交连接着居住区，生活、教育、医疗等配套完善。北京应该向伦敦学习，应该更多去辐射郊区，在郊区投入配套，完善医疗，使得人们愿意居住在郊区，并通过轨交去北京上班，这样会抑制房价。

连平认为，增大供应的同时，应该加大力度发展城市群中间的小型城市，如三线或者四线城市，有助于减轻城市压力，主要是因为大力度的增加土地的供给，确实是有一定难度的，而高铁的发展缩短城市距离，也有助于房价的回落。