马光远：“国十一条”落实好才是真的好

马光远（经济学家）

        很显然，“国十一条”的主旨在于为进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。

        “国十一条”的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国十一条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。

        尽管如此，和以前的政策对比，“国十一条”在调控当前房地产市场的举措上，仍然有诸多的亮点和新意：

        其一，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。

        其二，经济适用房政策复活。2009年，经济适用房一度遭遇被取消的尴尬，建设部的保障性住房建设计划也刻意淡化经济适用房的地位，但目前房地产市场的现实表明，单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题，另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设，而房价的高企又增加了大量的“夹心层”，这使得经济适用房仍然具有现实的意义。因此，《通知》明确要  “适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围”。

        其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费、抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策，这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时，对普通住房和非普通住房，首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。

        其四，在人民币升值等预期下，重视“热钱”等境外资金对房地产市场的紊乱效应，重申以前的房地产购买的“限外政策”有效。

        其五，鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出让综合评标方法。这意味着，土地出让将可能不再一边倒地实施“价高者得”的拍卖原则。

        其六，进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

        至此，从2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠到12月14日“国四条”的出台；从12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，到现在“国十一条”的正式出笼，本轮房地产调控政策可谓风声鹤唳，紧锣密鼓。而且，这些调控政策不乏亮点，然而，遗憾的是，本轮调控却遭遇了民意的冷遇。不仅民众担心本轮调控陷入和以前一样“越调越高”的尴尬，甚至很多权威机构和专家依旧看涨未来房价。这种局面，的确给中央出了一道难题。

        我认为，就房地产调控措施而言，“国十一条”及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应、二套房贷的收紧，还是打击圈地囤地等行为，都抓住了当下高房价的弊端和制度根源。只要每一项政策真正落实到位，房价的回落应在情理之中，而2008年之前房地产调控的失败，根子就在于地方政府出于自身利益的考虑根本不执行，而不是政策本身残缺所致。因此，要重新恢复民众对政策的信任，唯有痛下决心切实增强政策的执行力，在房地产领域掀起一场执法风暴，加强对地方官员的问责，并将“国十一条”纳入地方官员的政绩考核指标。



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