杨国栋：土地新政摸黑出台 调控又成“空调”？

杨国栋

        楼市调控措施虽然不断出台，但房价仍在悄然上涨。有关楼市调控政策即将松动，房价会报复性反弹的说法最近很有市场，就连8月份的数据也在支持这种说法——国家统计局最新公布的数据显示，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

        就在炒房客又蠢蠢欲动之际，两部委连夜出台土地新政，加强用地调控，强调“因自身原因土地闲置一年以上企业禁止拿地”，以打击囤地炒地行为，无疑有助于澄清公众疑虑，防止楼市投机炒作现象再次抬头。但是，这一政策能否收到实效，还有待观察。

        从之前的报道中，我们可以看到，很多敢于顶风作案、高价圈地囤地的开发商，之所以不怕政府收回闲置土地，就是因为他们和地方政府、国土部门、规划部门有着良好的关系。否则，明知两年不开发政府就要无偿收回土地，开发商干嘛还要将价值几千万甚至数亿元的土地闲置呢？上个月，国土部在大规模调研后，披露了全国闲置土地达2815宗，其中六成以上是政府和客观原因造成，这或许就是一个例证。而被点名的开发商中，大部分并非主流开发商，就是被点名的一些知名开发商，也把责任推给了地方政府，称闲置土地多是因为政府调整规划或是拆迁没完成造成。即便是有恶意囤地牟利的，也没听说有哪个开发商的土地被收回了。

        “两年不开发就收回土地使用权”的规定出台多年，但真正被政府回收的闲置土地依旧是凤毛麟角。许多地方政府在国土资源部要求严格执行土地征收闲置费和收回制度时，不停地帮开发商喊冤，把责任全部揽到自己身上，理由不外乎“规划调整”、“拆迁未完成”。因此，在“违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，在结案和问题查处整改到位前将禁止竞买资格”看似严厉的规定面前，开发商要想钻空子并不难，让地方规划部门多改几次规划就行了。这样既达到了囤地的目的，又不用担心会因闲置土地而受罚。

        实际上，某些地方的规划部门早就这么干了——多层的容积率可以改成高层、小高层的；工业用地可以变更为住宅用地；普通住宅可以改成别墅（一般人眼里的别墅，在规划局口中只是“三层建筑”，广州市规划局对保利西海岸项目就是如此认定的，85栋别墅从“违法建筑”变为“合法”，是因为保利西海岸项目不是“别墅”，而是“低层住宅”），所以，开发商想不因“自身原因”闲置土地，还真不是件难事。也就是说，两部委连夜出台的土地新政，一见光就有可能被扭曲。

        有许多人认为，两部委的通知，预示着楼市调控新政的到来。而在我看来，这几年我们出台的楼市调控政策已经够多了，可以说除了房产税，能用的调控政策差不多都用上了，但为什么控制房价的初衷却始终没有实现呢？其实，问题并不出在调控政策本身，而是地方政府和相关部门在执行政策时打了折扣，使调控政策无法充分发挥作用。《人民日报》最近开展的“2010年网上万人房价问卷大亚博线上娱乐 ”结果显示：九成多网友对现在的房价不满意，认为房价非常高；64%的网友认为房价有上涨压力，有61.8%的人担心  “楼市调控政策执行打折扣”。显然，现有楼市调控政策能得到强力执行，才是稳定房价的前提，否则，房价稳定不了或者说房价降不下来，再多的政策调控也是“空调”。

        闲置土地没长腿，跑不了也藏不住，要查清事实并不困难，关键是有关部门不能为了财政收入和GDP政绩包庇纵容开发商。楼市调控政策要落到实处，还是得从加强监管和问责入手，不仅要严查囤地的开发商，更要严厉处罚那些充当开发商囤地同伙的地方规划部门和地方政府负责人。



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