上海今年首现“八折”甩卖地块

每经记者  杨羚强  发自上海

     1月26日至今的一个多月时间，温州一共出让了11宗土地，却全部流标。与此同时，在土地市场仍然有大量溢价成交地块的上海，昨日（2月28日）市场成交价格似乎也首次出现转折的迹象。目前住宅市场成交火热的高桥，一开发商以约等于市场价的7.8折开始甩卖。

    中国指数研究院分析师陈延彬介绍，2月份全国总的土地出让面积较去年同期下跌了将近43%，平均成交楼板价下跌了25%。而住宅用地的成交面积更是下跌了超过五成，楼面地价也下跌了15%。

    业内人士分析说，由于成交土地的区位和推出供应量的不同，土地成交楼板价和成交面积的下滑，不足以说明地价已经在下跌，但可以说明的是开发商用于土地购买的投入正在减少。就在2月23日,万科董秘谭华杰表示，针对此轮房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕，度过行业低谷期。

八折甩卖仍“不便宜”

     上述地块来自上海一位土地掮客，可以同时建造联排别墅、低密度商铺和公寓的综合地块，目前周边最高端的住宅楼盘售价已经达到4万元/平方米，而普通的楼盘价格是20000~23000元/平方米。

    同一区域容积率相同的一幅地块，2009年时的成交价格就已经高达16128元/平方米，而上述掮客出售的地块楼板价却不过12588元/平方米，仅相当于2009年地价的78%。

    上述土地掮客说，该项目目前已经取得了土地证、建设用地规划许可证等材料，而且产权清晰，又是净地，接手者仅仅只需要再申请余下的两证，就可以用土地证抵押，马上获取开发贷款，用于项目建设。

    但是，他在咨询了上海六、七家开发商后，多数开发商却纷纷表示，上述地块价格有点高了。《亚博体彩 新闻》记者昨日也尝试向上海其他开发商推荐上述地块，但2月上旬还愿意高价出手买地，并创造出多幅高溢价地块的上海开发商，却大多表示地块价格有些偏高。

    一位业内人士说，价格高其实不是关键。关键是在持续低迷的新房成交和逐步收紧的资金压力下，开发商已经不会再像之前那样挥金如土了。

    事实上，从2月初开始，不断有开发商抱怨说，购房者的按揭贷款难以办出，让他们的资金无法及时到位。与此同时，市场上关于停止开发贷的风声不断传来，为了确保公司有足够的资金应付，各家开发商纷纷通过信托借款等方式高息举债。

    惠誉亚太企业评级团队的董事王颖表示，在银行信贷收紧的背景下，中小型房地产开发商可能将比大型开发商面临更大的融资障碍，因而可能会陷入财务困境。

    《亚博体彩 新闻》记者昨日统计显示，内地地产业仅今年2月进行的总价1亿元以上的大宗公开并购交易案就超过15宗，且其中不少并购地块价格不高。以昨日周大福和上实发展间的大宗土地交易案为例，青浦地块的楼板价仅折合7218元/平方米，而周边的独栋别墅单价早已超过3万元。

土地市场开始收缩

     中国指数研究院浙江分院研究总监曹旭东表示，温州的土地流标并非偶然现象，如果不是诸如杭州等城市去年修改了土地出让规则，要求土地购买前先  “勾地”，土地流标的现象还会更多。

    陈延彬给出的2月份全国土地市场最新数据也显示，二手土地成交的冷淡和一手土地市场变冷有着非常密切的关系。根据他提供的数据，全国土地市场新推出的土地较去年同期增加了18.7%，但成交面积却下滑了43%，住宅用地推出较去年同期增长了10%，但成交量下跌五成，地价下跌了15%。

    中房信分析师朱青说，虽然尚没有确切的数据说明土地市场已由暖转冷。但成交市场变冷的趋向却是可以肯定的。他认为，开发商的资金收紧，和新房市场成交量的趋淡是导致这一结果的主要原因。

    不过，上述看法并没有被业界广泛认同。中原地产研究总监陶琦说，从中原地产监测的12个城市来看，还不能得出土地市场由热转冷的结论。大部分开发商的资金情况仍然远远好于2008年，而且2月份一直是传统的市场淡季。另外，各地推出的土地数量较1月份和去年12月份有比较明显的下滑，也是原因之一。

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