碧桂园提前完成430亿销售目标 海外项目明年入市

每经编辑 每经记者 徐学成 发自广州    

每经记者 徐学成 发自广州

房地产市场调控持续深入的2012年即将进入尾声，各大房企今年的“成绩单”也将陆续亮相。近年来业绩表现一直颇为稳健的碧桂园（02007，HK）于日前发布的最新数据显示，截至12月4日，集团已提前完成今年430亿元的合同销售目标。

起步于广东的碧桂园近年来在省外市场上的表现可圈可点，就今年来看，南京区域或许已经具备较强的扩张能力；此外，碧桂园在海外市场上屡有斩获，近日已成功在马来西亚拿下第3个项目。据悉，马来西亚项目明年将会推向市场。相关分析人士认为，从广东到全国，从国内到海外，在项目布局以及产品类型上的不断丰富是碧桂园得以保持稳定业绩的有力保障。

将超额完成430亿元目标

几家欢喜几家愁——随着调控的不断深入，这应该是临近年关的房地产行业的真实写照。

2012年，碧桂园将其年度的合约销售目标定位于430亿元，与上一年持平，但实际上，碧桂园已经提前完成了这一目标。

碧桂园于日前最新发布的消息显示，截至2012年12月4日，集团已经顺利完成全年430亿元 （人民币，下同）的合同销售目标。其中，今年前11个月，碧桂园共实现合同销售金额约420.9亿元，合同销售建筑面积约684万平方米，另外截至2012年11月30日还有约43.4亿元已认购未签约金额。

这就意味着碧桂园不仅已经提前完成全年的销售目标，而且从数据上分析，今年其将超额完成430亿元的合同销售任务。

而相关分析则认为，进入下半年以来，数个三、四线城市传出楼盘滞销导致库存压力加剧的消息，一直深耕这一市场的碧桂园今年稳健的业绩表现颇为不易。与同行相比，碧桂园对于打造刚需产品一直有着自己的独到之处，其特有的“大盘模式”以及“造城”功力使得碧桂园的产品在全国各个城市均保持着良好的市场口碑，从而成为其销售业绩的有力保障。

此前数据显示，今年前10个月，碧桂园完成了360亿元的合同销售数据，这也就意味着碧桂园在11月取得了61亿元的合同销售金额。美银美林表示，碧桂园这一业绩表现仍旧高出其50亿元～60亿元的预测；同时，碧桂园上月合同销售均价按月增长6.4%至6548元/平方米，或是受到几个新推项目带动，如济南碧桂园凤凰城等。

美银美林指出，碧桂园销售均价为同业中表现最平稳，随着三线城市楼房销售近期有所恢复，碧桂园今年合同销售增长将可达到5%～10%。该行重申对其评级“买入”，目标价为4.5港元。

产品及布局的丰富与优化

起步于广东省的碧桂园今年在省内市场上继续着强势表现，其最新推出的几大项目均取得了不俗的销售成绩。

今年国庆黄金周期间，碧桂园推出了“碧桂园20年 百城盛惠”活动，这期间碧桂园实现了42.3亿元的认购金额。其中，碧桂园位于广东东莞以及惠州的两大项目表现抢眼，碧桂园·十里银滩在黄金周期间实现认购金额超过8亿元；此外，碧桂园位于东莞的全新项目碧桂园·时代城开盘当天即取得认购金额约3.3亿元。同样是在东莞，于今年9月份开盘的碧桂园·天麓山开盘首两天取得了认购金额约人民币5亿元。

在此之前，碧桂园位于广东清远的项目也取得了不错的销售业绩。

但就今年来说，碧桂园省外项目的不断推进或许更值得关注。12月1日，碧桂园南京区域总裁刘森峰在微博上透露，2013年碧桂园南京区域目标是销售过百亿，项目数量超过10个。

碧桂园所指的南京区域实际上包括江苏及安徽马鞍山、滁州。目前南京区域已经布局了4个项目，就近年来在该区域的销售来看，碧桂园有此信心或许并不难理解。

位于广东惠州的十里银滩、位于南京区域的凤凰城，这两大项目一直是近两年来碧桂园重点推广的项目，而自去年5月份首度开盘以来，南京区域的凤凰城持续热销，已经成为其在省外市场上的又一标杆性产品。

南京区域的崛起或许正意味着在广东之外，碧桂园也已经找到了新的支撑点。从广东到全国，步入第20个年头的碧桂园其实已经开始有节奏地进行着全国布局，而广东省外项目的业绩贡献已在一步步加大。

碧桂园2012年半年报显示，上半年“大本营”广东省的合同销售金额占集团总额约64%，省外销售占比则已经达到了36%，而在2008年，这笔比例仅为24%。

碧桂园方面认为，随着近两三年来广东省外新项目的陆续交楼以及项目环境、配套设施的加快完善，碧桂园的品牌认知度也在这些区域逐步提升，不但帮助了该等新项目收入的不断上升，也为日后统筹地区长远发展奠定了良好的基础。

在调控形势下，布局问题愈发引人深思。相关分析认为，从广东走向全国，既是碧桂园企业自身不断发展壮大的需要，同时，布局的合理扩大也有利于其规避政策风险，保持业绩的稳定性。但就碧桂园来说，近年来还有一个显著的改变则是其产品线的不断丰富与优化。

继“钻石墅”入市之后，碧桂园在今年还首创了 “微豪宅”产品——天玺湾，较小的户型搭配豪华的装修，这个在南沙新区获批之际推出的全新产品或许又将刷新外界对于碧桂园的固有印象。

广东社科院学者丁力曾表示，地产行业未来不能靠高价格来获取利益，健康的发展模式应该是“以量获利、创新获利”。相关分析认为，对于碧桂园来说，多年以来坚持的“快速销售”策略决定了其产品在价格和规模上更为适应刚性需求，这一策略在未来将仍旧得以延续，但产品线的丰富与提升将使得碧桂园在细分市场上更具竞争力。

海外市场迎来收获期

2011年，碧桂园超额完成了年度销售目标，2012年同样如此。对于明年的计划，碧桂园方面并未透露具体的信息，但从近年来的趋势来看，省外项目的销售份额或许还将进一步得以提升，但一个值得关注的信息则是，碧桂园在海外市场上或许也将迎来收获期。

日前，碧桂园宣布正式购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目，至此，不到1年时间，碧桂园已先后在马来西亚拿下了3个项目。

据了解，新山金海湾项目位于马来西亚伊斯干达经济特区金海湾，而伊斯干达经济特区发展计划是目前马来西亚境内最庞大的发展计划，受到马来西亚政府高度关注，碧桂园金海湾项目将规建为滨海商住综合大盘，志在打造新加坡的后花园。

关于碧桂园进入马来西亚的消息早在今年年初就已传开，当时，碧桂园已经拿下位于马来西亚雪兰莪州加影和万挠两个项目，和新山金海湾项目一样，碧桂园将在马来西亚打造高端住宅产品。

和多年来奉行的“造城”模式一样，碧桂园进军海外市场的首站选择了马来西亚，与其选址大城市郊区或者具有发展潜力的二三线城市可谓“异曲同工”。

近年来，随着国内地价的不断攀升以及行业竞争加剧，房地产开发投资的门槛也被逐步拉高，碧桂园进入马来西亚市场其实也是自然而然的选择。同时，海外一些发展中国家也急需引进投资促进当地的经济发展，双方也可谓各取所需，发展前景也被看好。

据碧桂园方面透露，其位于雪兰莪州的两大项目将于明年向市场推出，但具体时间尚未确定。

相关分析指出，从大本营广东到全国其他城市，从国内市场走向海外，碧桂园的产品线和布局不断扩大和丰富，但其发展战略的“主线”却一直未变，其“大盘开发”的模式，契合民生的价格策略也将随着马来西亚项目被碧桂园推广到海外。在国内地产行业前景尚不明朗的情况下，碧桂园转而培育海外市场不失为一种积极的尝试，随着海外市场的成熟，其必将成为碧桂园新的利润增长点。

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