三大引擎合力助推 旭辉驶入“安全快车道”

每经编辑 每经记者 顾晟昱 发自上海    

◎林中表示，“两高一轻”的战略，如果用资本市场的词语去解读，就是“高增长、稳健负债、轻资产”——不管以前还是现在，旭辉始终都是在确保财务安全的前提下实现企业规模的增长。

每经记者 顾晟昱 发自上海

◎他强调，“‘发展中求稳健、稳健中求发展’的企业发展理念，是旭辉一项长期贯彻的核心经营发展理念，目的就是要做好发展和稳健的平衡。”

◎林中强调，旭辉绝不会“乱拿地、拿错地、拿贵地、拿地王”，旭辉的财务安全性是企业各项经营增长的前提，我们有规范的管理以及纪律来确保企业资金链的安全。在整个投资规模上，公司始终坚持“量入为出”，坚持“有多大的能力，办多大的事”。

◎“一句话，要在高增长与安全性之间取得平衡，既需要价值观和战略引导，也需要具备经验、能力和技巧。我们需要做的就是苦练内功，打造优良的产品，加快落实既定的销售计划，积极回笼资金，提升高周转能力，夯实标准化管理，做足投资分析，把握机会扩充土地储备，为明、后年的发展打好基础。”

去年成功登陆香港资本市场且发展迅速的旭辉控股（00884.HK）日前公告称，公司与6家国际和本地银行签订了一项为期3年、总额为1.565亿美元的银团贷款协议，利率按伦敦银行同业拆息率或香港银行同业拆息率加5.65厘的年利率计息。

这是旭辉继成功IPO、发行2.75亿美元优先票据后，又一次获得资本市场和重量级机构投资者的青睐与认可，反映出金融界对旭辉未来业务方向以及发展充满信心。

旭辉集团董事长林中表示：“此项协议有效拓宽了旭辉的海外融资平台，进一步优化了财务结构，并为公司的未来增长提供了强有力的支持。”

近年来，得益于高周转的运营引擎、资本市场引擎和合作借力引擎这 “三大引擎”的合力牵引作用，旭辉保持了持续的高速成长，已经驶入一条拥有安全边界的快车道。

运营引擎：

高周转拉动逆势崛起

据林中介绍，旭辉是在“三个引擎”的牵引下来实现公司进一步发展的。一是高周转的运营引擎，就是如何提高内部资源效率，加速自有资源的滚动；二是资本市场引擎，旭辉上市后，充分利用资本市场进行融资，改善财务结构，甚至会改变一些经营模式来进一步降低成本；三是合作借力引擎。这三个引擎，是旭辉持续高速增长的安全边界。

公告显示，今年上半年旭辉实现合同销售金额人民币约71.6亿元，按年增长约96%，已完成全年合同销售目标约57%。合同销售面积约715000平方米，每平方米合同销售均价约人民币10013元。在权威第三方机构刚刚发布的上半年房企销售排行榜上，旭辉排名第37位，相较去年同期上升7位。

上述业内人士表示，作为去年内地房企香港IPO第一股，旭辉今年上半年的发展可圈可点。旭辉一直以来都坚持“高周转、高去化、轻资产”的总体战略，企业产品结构分为——70%刚需住宅、20%销售型商办、10%改善型产品，定位于“宜居、刚需、买得起”的中小户型市场，迎合了购房者的普遍需求，在政策紧缩环境下，依然有很大的拓展空间。

除了上述在内部称为“两高一轻”的总体战略与“721”的产品战略外，旭辉还着力推行了旨在进一步加速周转的“4861”战略，即拿地后4个月开工、8个月开盘、首次开盘去化率60%、11个月实现资金快速回笼周转。

事实上，随着楼市调控的深入与常态化，“高周转”已逐渐成为房企适应调控节奏并实现快速发展的“不二法宝”，旭辉则成了调控下逆势崛起的“高周转”样本——尽管上半年房企销售增速普遍飘红，但96%的按年增速亦足以在所有房企中名列前茅。

据记者了解，旭辉今年上半年的销售目标已经超额完成，公司下半年可售货源充足，超额完成全年目标将是大概率事件。

资本引擎：

广开渠道稳健融资

随着销售额的不断增长与企业规模的扩大，近年来，旭辉在土地市场上表现也较为突出，招致媒体称之为“疯狂”、“激进”的质疑。

但林中介绍说，不管是以前还是现在，旭辉的投资和扩张都是非常谨慎的，旭辉始终都是在确保财务安全的前提下实现企业规模的增长。

这一说法能够得到权威机构的印证。来自汇丰的一份最新研究报告指出，“旭辉之前采取的是审慎的扩张记录：在2011年至2012年里，旭辉以底价收购了22个新项目。”并且，汇丰认为“2013年，旭辉的实际销售额可能超过其125亿元的销售目标，所以50亿元人民币的拿地费用可能会向上修正。”

今年上半年旭辉已经购置了12块地，总地价达86亿元，地上建筑面积约153万平方米，这12块地都遵循了“区域布局战略”的要求，即“战略聚焦、区域深耕、一二线城市”。除了杭州，其他的地都属于公司已经进驻的城市。“对我们来说，这些城市都已经非常熟悉，市场上有我们成熟的产品，当地有我们成熟的团队，我们的开发效率很高，风险就会很小。”

事实上，在“发展中求稳健、稳健中求发展”这一核心理念指引下，旭辉对企业的安全性是非常关注的。比如净负债率，旭辉内部有很严格的控制指标。在当前的高增长前提下，维持在70%～80%的负债率水平上被旭辉视为相对稳健的策略，与之相匹配的是对现金流的完善管理，不仅有日资金报告管理、周资金会议管理、月资金分析管理，销售回款率一贯也都比较高，基本都超过90%——上半年旭辉的销售回款率在93%左右。

“旭辉销售的产品是刚需宜居产品，市场需求旺盛，我们有很大的余地来调节和确保资金链的安全。”对资金链的安全控制管理，被林中视为财务管理工作的重中之重。

业内人士分析称，尽管旭辉上半年买地看上去耗资较多，但销售金额也完成了其承诺目标，完成率接近全年的60%。而据林中透露，下半年销售目标将调增。

林中称，上半年买地并没有超出旭辉的能力范围，下半年旭辉的销售会保持上半年势头，甚至更好一些，“我们有能力继续买地”。

业内人士认为，就目前行业发展趋势来看，一个高速增长的企业，基本上每年买地的金额要占销售额的40%～60%。低于40%，未来的增长率就会受影响；高于60%，就有点偏多了。

“业绩增速较快不仅得益于上市后公司治理结构的进一步规范，上市也带来了更多融资渠道，对加快发展是一大助力”，林中对记者分析说，“这次顺利获得的银团贷款，是我们上市后的第一次规模性银团贷款,它将进一步优化公司的债务结构，降低财务成本，同时也会提升我们的经营能力和盈利能力。”

林中进一步指出，此次能够顺利获得银团贷款，主要基于公司一贯秉承的“发展中求稳健，稳健中求发展”理念，以及公司产品销售势头的良好和对贷款的偿还能力强等因素，同时，公司也保持着与这些银行非常良好的信用记录。

据悉，参与此次银团贷款的银行包括：渣打银行(香港)有限公司、永隆银行有限公司、东亚银行有限公司、恒生银行有限公司、大丰银行有限公司和澳门国际银行有限公司。

从名单看，都是国际知名大行。“从战略发展的角度，我们会选择合适我们的融资方式；更倾向于海外融资，是因为年限长、利率低，获取渠道便捷；目前公司资金状况良好，有70多亿现金流，短期内暂无其他融资需求”，林中称。

业内人士指出，旭辉能以如此低的成本获得银团贷款，“这本身就是对其资金链状况的一种背书效应，如果旭辉的真实财务状况确如外界所担忧的因‘冒进’而存在巨大风险，银团是没有放贷可能的”。

据悉，旭辉财务状况稳健，获得国际评级机构惠誉（Fitch）、穆迪（Moody’s）及标准普尔（S&P）分别给予B+、B1及B+的发行人评级。

林中还表示，基于此，旭辉仍将充分利用资本市场融资上的便利和优势，不断优化和调整财务结构和负债结构。

不难看到，自去年在香港上市以后，IPO、发债，包括“银团”贷款等等，给旭辉带来了一些重要的改变，改变了旭辉负债中的长、短期结构比例，使短期负债变得很少，这对资金链的安全会产生更大的保障。

据悉，旭辉的短期负债基本控制在总负债的20%以内。

合作引擎：

购地坚持“四不”擅于“借力”

牵引旭辉进入安全快车道的第三个重要引擎，林中认为是“合作借力”。

自去年起，旭辉就在合作战略的实施上接连取得突破。继去年与绿地集团在上海闸北地块的成功合作后，今年6月24日，旭辉宣布再次与绿地集团共同开发杭州滨江奥体地块。该地块是旭辉于今年5月下旬以35.65亿元取得。

记者了解到，今年上半年，旭辉购买了12块地，总地价86亿，地上建筑面积约153万平方米。值得注意的是，这12块地当中，有6块地是合作开发，合作方所占股权从50%到67%不等。合作方分担了一大部分土地款，大大降低了旭辉的资金压力。

记者大概统计了一下，这12块地中旭辉所承担的应付地价款总计不到50亿，而且，其中最长的支付时间要到明年5月份，如果扣除旭辉上半年已经支付的土地款，可以推算，未来一年中，这12块地需支付的总地价款约为23亿。业内人士分析称，基于旭辉去年年末45亿现金余额、今年上半年71.5亿的销售收入、上半年现金余额71亿、合作开发模式带来的成本分解以及较长的土地款支付期，“我们判断旭辉的现金流应该很充裕，没有支付压力。”

林中对记者阐述了他关于合作借力的理解：“引入实力较强的合作方，将更有利于项目的开发和企业的长远发展，资本市场也比较看好这种战略联盟。”

从时代背景来看，当前房地产行业进入了马拉松长跑途中的后半程，整个行业的合纵连横、资源整合将是大趋势。

显然，林中是在顺势而为，合作借力也被他视为保障旭辉未来持续增长的重要引擎。

“我们不追求控股或操盘，合作形式非常灵活”,林中称，而在合作企业的选择上，旭辉主要考虑三类：一类是境内超大规模的知名房地产企业，对方自身也有开发能力；第二类是境外知名大型品牌房地产企业，对方有雄厚的资金实力和品牌影响力，“在与他们的合作中，我们可以看到他们对品牌、质量、服务的关注远胜于一时的得失或损益”；第三类是一些有特殊优势的中小型企业。

对于如何保证合作顺利进行，林中也总结了自己的经验：首先，要衡量合作方彼此有没有共同价值观。“旭辉是一个规范的企业，追求在业内建立自己的优秀品牌。那些不关注质量，不愿意为品牌进行投入，喜欢‘杀鸡取卵’的企业，都不会符合旭辉的价值观，就很难合作”。其次，合作方彼此的战略是否存在分歧。合作伙伴最容易出现矛盾的地方，就是战略分歧。“比如，我们要高周转，对方却希望捂盘，这就是战略分歧，就无法合作。”最后，合作方彼此要追求互惠共赢。“大家要一起赢，不是‘我赢你输’的博弈”。

林中强调，旭辉绝不会“乱拿地、拿错地、拿贵地、拿地王”，在整个投资规模上，公司始终坚持“量入为出”，坚持“有多大的能力，办多大的事”。

“一句话，要在高增长与安全性之间取得平衡，既需要价值观和战略引导，也需要具备经验、能力和技巧。我们需要做的就是苦练内功，打造优良的产品，加快落实既定的销售计划，积极回笼资金，提升高周转能力，夯实标准化管理，做足投资分析，把握机会扩充土地储备，为明、后年的发展打好基础。”林中如是说。