上海仁恒业主顶寒潮维权：说好的“学区房”如何兑现？

每经编辑 王浩也    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

1月23日，上海户外温度还不到0度，有一群人却冒着酷冷，拉着横幅在寒风中站了数小时。

据了解，他们是上海仁恒某盘的业主，被逼成这样，只因为孩子读书的问题。业主说，2016年5月份上海的公立小学就开始招生了，现在小区承诺的学区房还没有落定，孩子升学迫在眉睫，事情却没有任何进展，开发商方面也是态度冷淡，到后面直接就撒手不管了。

其实对于很多业主来说，“学区房问题”并不少见，但事情的处理往往都很棘手，特别是对于孩子马上要读书升学，专门为此买房置业的家庭来说，遇到虚假宣传、学位无法兑现一类的问题，就更是影响大积怨深了。

对于已经遇到此类问题的购房者，邦爷建议业主团结一致共同抓住证据采用法律手段维权；对于正在寻觅学区房的购房者，邦爷则提醒大家先弄清楚几个事。

“学区房”不是开发商说了算！

现在很多开发商所谓的“学区房”往往都是宣传噱头，所以大家注意学区房这个东西，是否真的在合同上有约定。如果没有约定，何以保证以后学区房的兑现？

当然，很多情况下，开发商会用各种理由让你接受“学区房不写入合同”这事，但购房前需自己了解清楚是否小区归属学校对应的区域，因为有些时候，“近”名校的学区房，并不完全等同于能“进”名校的学区房。学校旁边的小区也可能因为划片的问题，对应其他学区，有时一个小区不同的楼栋都可能被分到不同的学区。

当然，有些开发商的确是有匹配教育资源的，比如有开发商以“与名校达成协议”的形式，赠送学位，但大家要注意，真正具备学位的房源有时只面向部分业主，也就是说有可能并不是所有房源都赠送学位，这与房源条件是挂钩的，比如房源面积、房价总额、购买时间等。

另外，购买二手学区房时，大家还要注意，房源的户口和学位是否已被使用过或占用了。如果如果户口已经被使用，则需要前业主及时迁出，才能将自己的户口迁入，子女才能获得入学资格。因为学位对户口的要求是：学生户口、房管证（房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地址三对口，所以孩子的户口同家长的户口需要一起迁入。

所以，买卖双方最好约定户口迁定的时间及违约责任，而且因为重点学校对于孩子的户籍时间是有规定的，如果不尽快迁入，等到了上学的年龄，很有可能就会因为常住年限不足而被拒绝。同时有些学校的招生简章每年都会有细微变化，要密切留意学校对家长及子女的户口迁入年限的要求，目前大多数学校都是要求户口至少满2年。

时刻注意“教改”对学区房的影响！

除上述因素以外，大家还要注意一些无法预测的因素，比如教改政策。

你在购房时，开发商的承诺、实际的学位都是成立的，但也可能因为突然出现的教改而改变一切。

比如，2015年11月26日，教育部基础一司司长王定华就称，教育部正在考虑推行“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中，最后由教育部门随机派位。如果实行多校划片，一些买了名校学区房的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。买学区房的作用就被弱化了！

如此，目前主要靠初中学区好而保持高昂价格的学区房，未来确将会有降价风险。而且如果对应的学校排名前列，学区房家庭很可能难以抢到这所学校的有限名额。

另外，上海静安、闸北、宝山、虹口静安区已经执行的“学区房五年新政”，也对学区房影响很大。

“五年新政”中，房源的户口和学位被占后，该房源在五年内被转手，下一位购房者在对应学校依然是没有学位的。这在一定程度上会遏制二手学区房的频繁转手，抑制价格过度过频波动。“五年新政”恐怕会在上海全市执行，影响就深远了。

总而言之，教改政策的变化，对学区房价值的影响直接且重大。邦爷提醒，不管是为了孩子上学买房还是为了投资买房，各位在下手之前一定要做好对相关政策的了解工作。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波