地产新政对银行冲击有限

随同地产股跌了一天后，银行板块昨日就回过神来。A股市场走势颇具戏剧性，银行股强势反弹领涨大盘，但地产股依然死死垫底，这两个近期联系颇为紧密的板块，开始出现明显的“裂痕”。

记者以为，这种分化在很大程度上说明，在限购限贷方面进一步升级的房地产调控新政，对商业银行的实际影响恐怕相当有限。

新政最为严厉的举措，当属二手房交易中将按差额20%征收个税。以一套原值50万、现值150万的普通住宅计，在不考虑其他因素的情况下，按照评估价1%征收个人所得税的交易过程将产生1.5万元税费，但按差额计算则产生20万元税费。显然，二手房买卖交易将受到政策的直接冲击，而银行在二手房市场中的个人按揭贷款业务亦将受到影响。

但是，由于个人按揭贷款业务近年来在银行零售贷款中的占比已经连年下降，而且二手房业务在整个个人按揭贷款中的占比亦相对有限。此外，新政亦将是否提高二套房首付比例和贷款利率的权限下放给了各地人民银行分支机构，进一步对隐藏其中的投机炒作行为亮起“红灯”。而记者从银行方面了解的情况显示，自从限购限贷政策实施以来，商业银行个人按揭贷款业务的客户群体主要是购买首套房的刚需客户。因此，二手房市场即便遭遇短暂的“封冻”，对商业银行的整体影响也相当有限。

广发证券(000776)研究所统计的数据显示，截至2012年6月末，个人按揭贷款占总资产比例最高的为建设银行，占19.88%。占比接近20%的还有中国银行和招商银行(600036)，分别占19.04%和18.58%。显然，限购限贷政策升级对于商业银行整体资产的影响很小。

考虑到税费政策一旦严格实施，二手房市场将暂时遇冷，以往在这一领域存在的改善性购房需求将涌向新房市场，因此，亦不排除会出现利好开发商一手楼市场的供需格局。在这种情况下，新政对商业银行的“杀伤力”就更加有限。因为，多数银行的房地产信贷均为开发贷与按揭贷款一条龙服务，如果新房市场出现供需两旺局面，商业银行不仅能够确保稳定的按揭贷款业务增量，而且此前投放的开发贷风险也会大大降低。

但这仅是一种假设，如若新房市场受二手楼市场“封冻”影响，而出现销售不顺畅的情况，银行能扛得住市场下跌的风险吗？记者认为，这种风险存在的可能性极小。因为，从过往几年的情况看，只要开发商愿意降价销售，存货消化速度相当快。目前的变数在于，供需双方如何解读新的调控政策。而从当下市场反馈信息看，市场的态度并不明朗，虽然年前房地产价格上涨的预期基本刹住车，但是掉头向下的动能似乎并不充分。

这恐怕也意味着，商业银行存量的个人按揭贷款出现风险的可能性相当小。最近两年的首付比例数据和各渠道反馈的实际违约案例，亦证明银行持有的按揭贷款具备相当的抗波动能力。历史数据显示，商业银行按揭贷款不良率仅在2008年有所上升，此后则一直维持稳定状况。

而在开发贷方面，最近几年商业银行普遍抬高客户合作门槛，并有意识控制此块资产的占比。以上市银行2012年半年报数据为例，银行开发贷占比最高的亦仅占到总资产11.31%，多数商业银行该数字不超过8%，工行和建行甚至没有超过6%。因此，即便开发贷出现风吹草动，市场调控对银行带来的直接冲击也相当有限。